Jak vybrat stavební pozemek? Jaký je minimální rozměr a ideální velikost a orientace

Když jste si naspořili dostatek finančních prostředků na nový dům, můžete začít realizovat svůj sen o bydlení. Stavba rodinného domu je pro mnohé radostí, přinášá však také hodně starostí a skrytých nástrah.

Ty nejzákeřnější na vás číhají už při výběru vhodného stavebního pozemku. V článku se dočtete, na co při výběru nezapomenout, na co si dát pozor a co je naopak méně důležité.

Při výběru stavebního pozemku hraje roli mnoho faktorů. Některé pro vás mohou mít větší význam, jiné menší. Např. co se týká občanské vybavenosti, staršímu manželskému páru s dospělými dětmi určitě nebude chybět v okolí mateřská nebo základní škola.

Proto je vhodné, když si seřadíte priority, podle kterých budete pozemek vybírat. Začněte od toho nejdůležitějšího a na konec seznamu připište nejméně podstatné detaily. Snažte se žádný detail nevynechat. 

Výběr projektu rodinného domu a rozměry pozemku

V první řadě byste si měli ujasnit, co od bydlení v rodinném domě očekáváte. Budete jezdit na víkendy pryč, nebo se věnovat svým koníčkům v garáži nebo na zahrádce za domem? Budou s vámi bydlet i vaše děti, nebo už vyrostly a bydlí ve svém? Kolik osob bude v domě bydlet?

Důležité je tedy dobře odhadnout velikost rodinného domu – ta se odvíjí od výše uvedených skutečností. Nejčastěji si mladé rodiny stavějí domy se čtyřmi pokoji (tj. tři ložnice a jeden obývací pokoj). Také si promyslete, zda chcete poschoďový rodinný dům, nebo bungalov. Poschoďový dům zabere méně místa na pozemku, ale je náročnější na stavbu.

U rozměrů pozemku dbejte i na povinné odstupy od sousedních staveb. Ty upravuje vyhláška, která předepisuje následovné vzdálenosti:

Vlastnické vztahy

Nevypořádané vlastnické vztahy umí při koupi pozemku velmi nepříjemně překvapit. Pozemek, který se chystáte koupit, totiž může obsahovat různá břemena, mohou na něj být nárokovaná zástavní práva nebo může být součástí neukončeného dědického řízení. Tady platí staré známé „Důvěřuj, ale prověřuj.“

Před koupí si vždy všechny vlastnicke vztahy ověřte přes katastr nemovitostí. Prověřte si také okolní parcely, zejména ty u přístupových cest k pozemkům.

Legislativní omezení

Pokud je pro oblast, na které se pozemek nachází, zpracovaný územní plán města nebo obce, dejte si pozor na možná omezení z něho vyplývající. Může se jednat o maximální dovolený počet podlaží, minimální plochu zeleně, maximální zastavěnou plochu, vzdálenost stavby od ulice nebo sousedních pozemků atd.

Pokud chcete stavět na pozemku, který je zapsaný jako orná půda v nezastavěném území, měl by být v územním plánu určený na výstavbu rodinných domů, jinak na něm stavba nebude povolená, protože v tomto případě pozemek není považovaný za stavební. Při stavbě na pozemku, který je určený na výstavbu domů a je ornou půdou, bude nutné nejdříve vypracovat územně plánovací dokumentaci, což vaši stavbu zdrží klidně i o rok nebo dva.

Ochranná pásma sítí a staveb

Pokud přes pozemek vedou energetické nebo komunikační sítě, je nutné dodržet tzv. ochranné pásmo. Je to vzdálenost, v níž se nesmí nic stavět, dokonce se tam nesmí ani sázet stromy nebo keře. Vzdálenost se může pohybovat v jednotkách nebo i desítkách metrů. Takovou sítí může být například podzemní vodovod, kanalizace, plynovod, vysokonapěťový kabel apod. Stavbu může omezit i ochranné pásmo jiné stavby. Může jít např. o vodárenský zdroj, železniční trať, letiště, hřbitov apod.

Inženýrské sítě

Pro bezproblémové a pohodové bydlení ve vysněném domě potřebujete světlo, teplo a pitnou vodu. Samozřejmě, dnes se s moderními technologickými zařízeními dá fungovat i v tzv. ostrovním režimu, kdy elektřinu budete získavat např. ze solárních panelů, užitkovou vodu ze studně a teplo ze dřeva nebo jiného tuhého paliva. Většina lidí však chce mít v dosahu domu stabilní zdroje energie, na které se mohou spolehnout, a jejichž zřízení nebude představovat vysoké náklady.

Elektrická energie

Elektrická přípojka je základem. Ujistěte se, že na pozemku je zřízená, případně že je v dosahu kabelové nebo vzdušné vedení el. rozvodné sítě, ze které je možné přípojku zřídit. Zřízení přípojky však představuje náklady pohybující se v tisících korun.

Plyn

Zemní plyn není pro fungování rodinného domu nezbytný. Je využívaný na vytápění, ohřev teplé užitkové vody, případně na vaření. Všechny tyto činnosti už dokáže zastoupit elektrická energie, ať už přímým ohřevem, nebo pomocí tzv. tepelných čerpadel. Počítejte však s tím, že náklady na elektrické vytápění jsou o něco vyšší než na plynové. Také budete potřebovat silnější elektrickou přípojku, což se odrazí na její vyšší ceně a vyšších platbách za zálohy za el. energii. Pokud byste chtěli mít zemní plyn k dispozici a na pozemku není plynová přípojka, můžete si také zažádat o její zřízení místní distribuční společností.

Kanalizace

Pokud nemáte k dispozici připojení na veřejnou kanalizaci, musíte si zřídit žumpu nebo malou čistírnu odpadních vod. Žumpa je však často jedinou možností, neboť vybudování čistírny není v mnoha lokalitách povolené a doprovází ho dost náročný administrativní proces. Obsah žumpy je třeba pravidelně vyvážet, proto zohledněte při jejím výběru i její objem. Náklady na zřízení žumpy se pohybují obvykle na úrovni kolem 25 000 korun.

Pitná voda

Chýbějící vodovod můžete nahradit vrtanou studní na pitnou vodu. Ne v každé lokalitě je však podzemní voda vhodná na pití, což se navíc může časem měnit. Pravidelné roční rozbory vody vás tedy neminou a vrtání studny představuje také dodatečné náklady.

Při výběru pozemku je proto nejlepší předem si ověřit možnosti jeho připojení na inženýrské sítě u místních správců těchto sítí.

Terén a okolí pozemku

Terén

Nejjednodušší pro stavbu je, samozřejmě, rovný pozemek.

Pokud je na pozemku svažitý terén, máte v podstatě dvě možnosti – buď svah vyrovnat (to je výhodné při převýšení do cca 1 m), alebo do svahu vsadit suterén, případně přizpůsobit základy domu situaci. To vyžaduje zásah do projektové dokumentace, protože úpravy základů podléhají stavebnímu povolení. 

Tvar

U pozemku situovaného na rohu ulice si musíte uvědomit, že jeho styčná část s chodníkem je mnohem delší, a tedy případné náklady na stavbu plotu a povinnou údržbu chodníku v zimních měsících budou mnohem vyšší. U pozemku, který nemá obvyklý pravoúhlý tvar, si ověřte, zda bude možné při stavbě domu dodržet nejnižší povolenou vzdálenost od okolních staveb a pozemků.

Složení půdy

Bible hovoří v jedné pasáži o nerozumném muži, který postavil dům na písku. Jeho dom se zřítil při prvních vrtoších počasí kvůli nestabilnímu podloží. Už ve starověku tedy věděli, že před stavbou si musí prověřit, na jaké půdě se chystají dům postavit. Jílovitá, sprašová nebo písčitá půda nutí stavebníky rozšiřovat základové pásy, ale při horším složení půdy se často základy řeší pomocí tzv. základové desky. Ta má větší plochu než pásy, a proto rovnoměrně rozloží tlak stavby na půdu. Základová deska je ale finančně náročnějším řešením.

Složení půdy může ovlinit i vsakování vody. Pokud nechcete mít kolem domu močál, při nepropustné půdě musíte vybudovat nádrž na zachytávání dešťové vody, ze které bude následně odváděná do kanalizace. To představuje další zvýšení nákladů.

Pokud chcete na pozemku pěstovat zeleninu, ovoce nebo jiné rostliny, potřebujete co nejvýživnější půdu. Pro většinu rostlin jsou nejvhodnější úrodné a na živiny bohaté černozemě.

Orientace na světové strany a výhled z pozemku

Stavební pozemky mají často tvar obdélníků. Je proto důležité si prověřit, zda se vám dom vejde na pozemek ve správné orientaci na světové strany. Jednotlivé části by měly být totiž správně orientované – např. terasa na jih, ložnice na východ apod.

Pozemek by měl být dostatečně prosvětlený. Pokud jsou však v jeho okolí stavby s více podlažími, mohou na pozemek vrhat stín během většiny dne a to není dobré pro pěstované rostliny ani pro lidi.

Přístupová cesta

Na pozemek musí vést vhodná přístupová cesta. To je jedna z podmínek pro vydání stavebního povolení. Za zajištěný přístup na pozemek se automaticky považuje cesta ve veřejném vlastnictví.

U cesty v soukromém vlastnictví máte dvě možnosti. Buď se dohodnete s vlastníkem na využívání cesty, tuto skutečnost však budete muset nechat zapsat do listu vlastnictví pozemku pod cestou jako břemeno. Můžete si také od majitele koupit vlastnický podíl a stát se spoluvlastníkem cesty. V tom případě se však připravte, že budete muset spolu s ostatními spoluvlastníky snášet náklady na její údržbu a opravy.  

Širší okolí, dopravní sítě a občanská vybavenost

V posledním období vznikají zejména v širším okolí velkých měst nové čtvrti s desítkami novostaveb rodinných domů a malých bytovek. Developeři, kteří prodávají pozemky nebo přímo novostavby, však často zapomínají na dostatečnou kapacitu dopravních sítí a rozvoj lokalit z pohledu občanské vybavenosti.

Často se tak stává, že objekty jako například prodejna potravin, školka, škola, poliklinika nebo kulturní instituce, které jste měli na starém sídlišti „na dosah ruky“ jsou vám najednou vzdálené i kilometry a na jejich návštěvu musíte začít používat auto (tj. ztrácet čas v zácpách), případně bicykl (co není vždy bezpečné).

Dalším faktorem, který ovlivňuje pohodlné bydlení je sociální zázemí. Budete to mít od nového domu dostatečně blízko k vaší rodině, přátelům či známým? A co oblíbená místa, kam chodíte za kulturou a zábavou? Budete se jich muset vzdát? Jsou v okolí možnosti na sportování?

Sociální zázemí je důležité i pro děti, aby měly kde trávit volný čas a měly snadno dostupné školy, protože každodenní dojíždění je může vyčerpávat. Při sociálním zázemí nezapomínejte ani na sousedy. Nemusíte k nim chodit každý den na kávu, ale určitě je lepší soused, který vás každý den pozdraví s úsměvem na tváři, než někdo, kdo se s vami bude hádat pro každou malichernost. Samozřejmě, sousedé se mohou velmi snadno vyměnit, to je však už věc, kterou neovlivníte.

Jak si výběr pozemku zjednodušit

Jak vidíte, faktorů ovlivňujících výběr stavebního pozemku je mnoho. Aby vás při stavbě rodinného domu nic nepřekvapilo, měli byste věnovat náležitou pozornost každému z nich. Důležité je určit si priority, abyste si ujasnili, na čem vám nejvíc záleží. Pokud si na výběr sami netroufáte nebo s ním nechcete ztrácet čas, oslovte stavební firmy nebo znalce nebo jiné odborníky, kteří se věnují stavebnímu inženýrství.

---

---

Publikováno dne: 21.01.2019
Posledná aktualizácia: