Kupní smlouva i na byt zatížený hypotékou nebo jiným břemenem. Podívejte se na vzor

V dnešní době není ničím výjimečným kupovat nemovitost s břemenem. Oproti tzv. čisté nemovitosti je postup koupě jen o něco složitější, banky a také realitní kanceláře s tím však mají bohaté zkušenosti.

Pokud jste už dospěli k dohodě a s vlastníkem nemovitosti jste se domluvili na podmínkách koupě, je před vámi další důležitý krok – uzavření kupní smlouvy.

Nemovitost s břemenem

Máte zájem o nemovitost s břemenem, avšak úplně nevíte, co si pod břemenem představit? V části C – Břemena na listu vlastnictví je uvedený zápis. Pokud jde o věcné břemeno, týká se zápis omezení vlastnického práva k nemovitosti. To značí, že vlastník se musí nějakého jednání zdržet (strpět ho, případně něco dělat) ve prospěch osoby oprávněné z věcného břemene (právo vstupu a průchodu ve prospěch vlastníků bytů a nebytových prostor v domě).

Břemena mohou být, samozřejmě, různá, nejčastěji jde o zástavní právo ve prospěch banky, která poskytla aktuálnímu vlastníkovi úvěr na koupi nemovitosti. Setkat se můžete i se zástavními právy různých nebankovních institucí nebo exekučními zástavními právy.

Zjistit, zda je na nemovitost, o kterou máte zájem, zapsané břemeno, si můžete jednoduše sami – vyžádáním listu vlastnictví od katastru nemovitostí. Kupní smlouva na byt zatížený břemenem není totožná s tou na čistý byt, vyřešit problém s břemenem však není těžké.

Řešení problému

Nemovitost s břemenem můžete bez problémů od jejího majitele koupit, existují na to tři možnosti. První je vyplacení aktuálního úvěru vlastníka nemovitosti, druhou je přenesení břemene na jinou nemovitost a třetí je převzetí dluhu.

Nejčastější je vyplacení úvěru aktuálního vlastníka, nezřídka se objevuje i přenesení břemene na jinou nemovitost. K této možnosti dochází v případě, že majitel disponuje většími majetkem a může přistoupit k přenosu břemene.

Vyplacení úvěru vlastníka nemovitosti

Pokud jste se dohodli s vlastníkem nemovitosti na první možnosti, musí si dát u svojí banky vyčíslit dlužnou částku a požádat banku o souhlas s předčasným splacením úvěru. Pokud si jako kupující zvolíte koupi přes hypotéku, musíte si u banky vyřídit úvěr, ta rozhodne o tom, zda může daná nemovitost sloužit jako záloha/břemeno.

Když banka úvěr schválí, musíte jí předložit potvrzení o dlužné částce na úvěru prodávajícího a souhlas banky prodávajíceho s předčasným splacením úvěru. Cena nemovitosti se sníží o zůstatkovou dlužnou částku úvěru prodávajícího.
Banka kupujícího vyplatí úvěr ještě stále aktuálního vlastníka nemovitosti a banka prodávajícího následně vystaví potvrzení o splacení úvěru, tzv. kvitanci. Tento dokument doručí na katastrální úřad, případně majiteli nemovitosti. Katastr na základě kvitance vymaže břemeno (zástavní právo) zapsané ve prospěch banky prodávajícího. Nemovitost potom zůstane „čistá“ až do chvíle, dokud se nezapíše zástavní právo ve prospěch banky kupujícího. V případě, že jako kupec disponujete hotovostí, je tento proces jednodušší. Přepis vlastnických práv se provede už bez břemene na nového vlastníka.

Kupní smlouva na byt zatížený hypotékou a kupní smlouva na byt přes hypoteční úvěr tak mohou být v případě koupě bytu s břemenem částečně totožné.

Poraďte se s právníkem

Prodej přes realitní kancelář je pro prodejce i kupujícího výhodný, protože realitka se o návrh kupně-prodejní smlouvy, resp. smlouvy o převodu vlastnictví postará prostřednictvím svého zasmluvněného právního poradce. Jak se však říká, důvěřuj, ale prověřuj. I přesto, že jde o smlouvu z rukou právníka, měli byste si ji dát nezávisle zkontrolovat. Váš právník vám může navrhnout připomínky a změny, aby vám byla poskytnutá co najvětší ochrana. Tento postup byste měli zvolit i v případě, že se prodej nerealizuje přes realitní kancelář.

Kupní smlouva, ať už na byt, dům, nebo pozemek, upravuje kromě samotného převodu vlastnického práva ve prospěch kupujícího také další záležitosti, ke ktorým může dojít po podpisu smlouvy, případně po vložení vlastnického práva na katastr nemovitostí.

Kdyby některé z povinných náležitostí v kupní smlouvě chyběly, vklad vlastnického práva k předmětu kupní smlouvy do katastru jeho správa nepovolí.

To je důvod, proč byste neměli používat smlouvy z internetu, ale raději byste se měli obrátit na právníka. Při komplexních právních úkonech může totiž být používání neověřených smluv hazardem. V šablonové smlouvě nejsou zohledněné všechny náležitosti vztahu mezi prodávajícím a kupujícím.

Vypracování standardní kupně-prodejní smlouvy stojí cca 4 až 5 000 Kč. Pokud by šlo o složitější případ, vyžadující si specifický přístup advokáta, může se tato suma navýšit.

Základní náležitosti kupní smlouvy na byt, pozemek a stavbu

Kupně-prodejní smlouva, resp. smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti musí být vyhotovená v písemné formě. Musí také obsahovat několik důležitých obsahových náležitostí, některé z nich jsou všeobecného charakteru a měly by se nacházet v každé kupní smlouvě. Návrh kupní smlouvy musí obsahovat:

Právní úkon a označení smluvních stran

V hlavičce smlouvy musíte uvést, že jde o kupní smlouvu, resp. smlouvu o převodu vlastnictví nemovitosti. Dále musíte označit smluvní strany – prodávajícího a kupujícího (jméno, příjmení, rodné příjmení, datum narození, rodné číslo, trvalý pobyt, státní občanství), v případě, že jde o právnickou osobu, uvádějí se název, sídlo a identifikační číslo (v případě, že ho má přidělené) a jiné identifikační údaje společnosti.

Pokud je na straně prodávajícího nebo kupujícího více osob, ve smlouvě musí být uvedení všichni. Spoluvlastníci bytu musí být označení jako podíloví spoluvlastníci, přesně vyjádřená musí být i velikost jejich podílu. Kupní smlouva na byt podílového vlastnictví tak není velmi odlišná od klasické kupní smluvy nemovitosti s jedním majitelem.

V případě více kupujících se uvádí podíl, v jakém nemovitost nabývají. Pokud kupují nemovitost manželé, podíl se neuvádí, předmět koupě nabývají do bezpodílového spoluvlastnictví.

Označení předmětu smlouvy a převodu

Ve smlouvě musíte uvést předmět smlouvy, neboli informaci, že prodávající prodává do osobního vlastnictví kupujícímu nemovitost, ten se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit za ni dohodnutou kupní cenu.

Z obsahu smlouvy musí být jasné, co je předmětem smlouvy – byt, pozemek či stavba. U pozemků je třeba uvést číslo parcely, druh pozemku a jeho výměru a také označení katastrálního území. Na škodu není ani uvedení listu vlastnictví, na kterém je pozemek evidovaný. U stavby je třeba označit druh a soupisné číslo stavby a také parcelní číslo pozemku, na kterém stavba stojí.

Co se bytu týká, je třeba ve smlouvě označit číslo bytu/nebytového prostoru, vchodu a poschodí, bytový dům, ve kterém se byt nachází – uvedením soupisného čísla domu a čísla parcely, na které je dům postavený, a katastrálního území. Nutné je uvést také spoluvlastnický podíl na společných částech a společných zařízeních domu a na pozemku, případně na přilehlém pozemku a čísla listu vlastnictví, na kterém je byt zapsaný.

Při koupi bytu dochází k úpravě práv k pozemkům, na kterých bytový dům stojí, a k přilehlému pozemku, pokud jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytů. Ve smlouvě je nutné vymezit pozemky označením parcelního čísla pozemku evidovaného v souboru popisných informací, označením registru „C“ nebo registru „E“ k pozemku, druhu pozemku a jeho výměry a označením katastrálního území.

Součástí smlouvy by mělo být také vymezení velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě na společných částech domu, společných zařízeních domu, na pozemku zastavěném domem a na přilehlém pozemku. Veliosť spoluvlastnického podílu je určená podílem podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k úhrnu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostor v domě.

Technický stav bytu

V případě, že o to kupující požádá, je za účelem zjištění technického stavu bytu nutné vyhotovit znalecký posudek. Uvádějí se v něm i opravy, které je třeba udělat v nejbližších 12 měsících. Zjištění musí být obsažená v kupní smlouvě na byt.

Kupní cena a způsob její úhrady

Důležitým údajem kupní smlouvy je výška kupní ceny a způsob její úhrady. Je totiž rozdíl, když kupující nemovitost financuje z vlastních prostředků a když to dělá prostřednictvím hypotečního úvěru. Je třeba vymezit splatnost a podmínky, za kterých má být kupní cena uvolněná ve prospěch prodávajícího.

Protože při úhradě kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru se nepracuje s hotovostí, jde o jeden z nejbezpečnějších způsobů, jak vyplatit nemovitost. Prodávající získá peníze od banky až po splnění zadefinovaných podmínek. Velkou nevýhodou je jen následné splácení úvěru během dohodnuté doby a břemeno na nemovitosti.

Vymezení částí a příslušenství bytu a jeho vnitřního vybavení

Součástí kupní smlouvy na byt musí být i popis bytu a jeho příslušenství. Je třeba uvést přesnou výměru bytu i to, o jaký byt jde, uvedení jednotlivých místností – jejich počet a druh. Pod příslušenstvím bytu se rozumějí vedlejší místnosti a prostory, které se s bytem trvale užívají.

Vnitřní vybavení bytu je vybavení, které se s bytem trvale užívá. Do této kolonky patří vnitřní instalace bytu, poštovní schránka, zvonek, případně domácí telefon.

Určení a popis společných částí a zařízení bytového domu

Ke společným částem bytového domu patří základy domu, chodby, schodiště, střecha, obvodové zdi, průčelí, vstupy, terasa, vodorovné nosné a izolační konstrukce a také svislé nosné konstrukce. Všechno jsou to části, které jsou nezbytné pro podstatu bytového domu a jeho bezpečnost a jsou určené pro společné užívání.

Společná zařízení bytového domu jsou bleskosvod, výtahy, kočárkárna, prádelna, sušárna a žehlírna, sklad, instalační komora, vodovodní, kanalizační, elektrické, teplonosné, plynové a telefonní přípojky a společná televizní anténa.

Práva k zařízením civilní ochrany

Pokud se v bytovém domě nacházejí zařízení civilní ochrany, je v kupní smlouvě nutné upravit práva k nim. Pokud nejsou součástí bytového domu, není třeba se jimi ve smlouvě zabývat.

Identifikace správce bytového domu

Smlouva musí obsahovat identifikaci subjektu vykonávajícího správu bytového domu, ve kterém se kupovaný byt nachází (společenství vlastníků bytů nebo správce domu). Zároveň v ní musí být prohlášení kupujícího jako nabyvatele bytu o přistoupení ke smlouvě o spoločenství vlastníků nebo ke smlouvě o výkonu správy bytového domu.

Místo, datum a podpisy

V případě kupně-prodejní smlouvy je potřebné na jejím konci uvést místo uzavření smlouvy, tedy město, ve kterém došlo k podpisu smlouvy účastníky. Nelze zapomínat na datum podpisu a vlastnoruční podpisy prodávajícího i kupujícího. Nejvhodnější je, aby byly podpisy ověřené notářem nebo příslušnou matrikou.

Ostatní náležitosti kupní smlouvy

Kromě výše uvedených zákonných náležitostí, které by měla obsahovat každá kupní smlouva na byt, pozemek či stavbu, aby byla způsobilá na povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího do příslušného katastru nemovitostí, musí obsahovat i ustanovení upravující práva a povinnosti smluvních stran.

Ve smlouvě by neměly chybět podmínky a způsob odevzdání bytu, úhrady poplatků spojených s převodem vlastnictví bytu, ale také úhrada případných nedoplatků za služby spojené s užíváním bytu. Součástí smlouvy musí být vyhlášení smluvních stran, týkajících se technického a právního stavu bytu, případné smluvní pokuty za nedodržení povinností smluvních stran a také možnosti odstoupení smluvních stran od kupní smlouvy.

Vzor není všechno

Typ kupně-prodejní smlouvy na byt, pozemek nebo stavbu nelze standardizovat, protože každý převod vlastnického práva je svým způsobem specifický a je nutné k němu přistupovat specificky. Už víte, jak má vypadat kupní smlouva na byt, vzor vám pomůže při jejím vytvoření. Pokud však máte tu možnost, raději si ji dejte zkontrolovat osobě s právnickým vzděláním, případně si ji dejte právníkům rovnou vypracovat.

Pokud totiž smlouva nebude obsahovat všechny potřebné náležitosti, mohl by nastat problém s převodem nemovitosti.

Autor článku

---

---

Publikováno dne: 03.01.2022
Posledná aktualizácia: