Jak bezpečně zaplatit cenu za koupi nemovitosti. Bankovní vinkulace je řešení

Bydlet ve vlastním je snem mnohých, často jsou však problémem vlastní finanční zdroje nebo potíže s hypotékou. Když už člověk konečně potřebné peníze má, vynořují se obavy, jak bezpečně za nemovitost svých snů zaplatit, aby člověk nepřišel ani o bydlení a ani o peníze.

Ať už budete platit vlastními zdroji, nebo kombinací hypotečního úvěru a vlastních zdrojů, měli byste myslet dopředu a být opatrní. Kupní cenu můžete uhradit více způsoby, k nejčastějším patří platba:

Vyplacení kupní ceny v hotovosti

Dnes už není běžné, aby někdo chodil s kufříkem či igelitkou plnou peněz a v hotovosti platil po podpisu smlouvy za nemovitost. V současnosti se podle zákona nesmějí v hotovosti provádět mezi fyzickými osobami – nepodnikateli platby vyšší než 15 000 eur. V případě fyzických osob – podnikatelů a právnických osob (obchodní společnosti – s. r. o., a. s., družstva atd.) je suma nižší, platba v hotovosti je možná jen do sumy 5 000 eur.

Ačkoliv jde o platby upravené zákonem, jejich kontra není možná. Jaký je tedy postup při koupi bytu v hotovosti? Pokud by vás prodávající žádal, abyste mu peníze vyplatili při podpisu kupní smlouvy v hotovosti, měli byste dobře zvážit svoji situaci. Jde totiž o jeden z nejnebezpečnějších způsobů platby kupní ceny nemovitosti, protože všechny peníze dostane majitel ještě před podáním návrhu na vklad do katastru a jeho povolením. Riziko je velmi vysoké, protože ačkoliv zaplatíte, nemůžete si být jistí, že se stanete skutečně i majiteli nemovitosti.

V případě platby v hotovosti při prodeji nemovitosti se můžete trochu chránit tak, že z katastru nemovitostí vyzvednete ověřený list vlastnictví pro právní účely (bez plomby, musí však splňovat všechny potřebné náležitosti na základě smlouvy o převodu nemovitosti) a od prodávajícího si vyžádáte potvrzení o přijetí kupní ceny.

Vyplacení bezhotovostním převodem/vkladem

Riziko hrozí také při další z možností – vyplacení kupní ceny nemovitosti formou převodu na účet prodávajícího. Jelikož v tomto případě neplatí žádné limity, může být hned převedená celá suma. Jde o běžnou a častou praxi i přesto, že není úplně bezpečná.

Riziko je stejné jako v prvním případě – prodávající dostane 100 % sumy předem, tedy před právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastnického práva do katastru. U tohoto typu platby však máte doklad o úhradě od třetí strany – banky.

Abyste měli co největší jistotu, vždy si ověřte, zda jde o účet prodávajícího a ne o nějakého jeho rodinného příslušníka, nebo dokonce třetí osobu, a nezapomeňte ani na katastrem potvrzený list vlastnictví pro právní účely.

Úschova peněz do notářského depozitu

Notářská úschova je spolu s právnickou jednou z nejbezpečnějších forem platby kupní ceny nemovitosti. K bezproblémovému uvolnění sumy ve prospěch prodávajícího dochází až po předložení listu vlastnictví, na kterém jako vlastník nemovitosti figurujete vy a je na něm zapsané povolené břemeno.

O úschově dostanete od notáře doklad – notářský zápis, ve kterém se zavazuje, že po předložení listu vlastnictví s vaším jménem uvolní finance prodávajícímu (součástí listu budou jen vámi povolená břemena), případně uvolní finance zpět kupujícímu, pokud katastr vklad zamítne nebo z nějakého důvodu zastaví.

Notář je ze zákona povinný se pojistit pro případ škody. V případě, že by se peněžní ústav, ve kterém je uložená notářská úschova, dostal do těžkostí, pojišťovny kryjí případnou škodu v plné výšce.

Notářský depozit je bezpečnou volbou pro obě strany – prodávajícího i kupujícího. Zápis podepisují obě dotčené osoby spolu s notářem. Díky tomu má prodávající jistotu, že kupující disponuje potřebnou sumou na koupi nemovitosti. Peníze jsou pojištěné, v případě problémů s převodem vlastnictví jsou vrácené svému majiteli. Finance v notářské úschově jsou chráněné před exekucí kupujícího.

Za zřízení úschovy se samozřejmě platí, poplatek závisí na výšce peněžní úschovy. Pokud je to od 33 193,92 do 331 939,19 eura, je suma 165,97 eura, nad 331 939,19 eura je to 331,94 eura. Jde sice o nejlepší způsob vyplacení kupní ceny v případě, že máte potřebnou hotovost, zároveň však i nejdražší.

Vinkulace – úschova peněz v bance

V případě, že chcete platit za nemovitost vinkulací peněz v bance, je potřebné si v bance zřídit účet na svoje jméno, na něj vložit celou kupní sumu a s bankou uzavřít smlouvu o vinkulaci. Jí se prokážete prodávajícímu při podpisu kupní smlouvy. Úschova peněz v bance formou vázaného účtu patří mezi bezpečné způsoby vyplacení kupní ceny nemovitosti.

Prodávající v tomto případě od banky dostane oznámení o vinkulaci, takže má záruku, že kupující potřebnými financemi disponuje. Zřízení vinkulace peněžních prostředků trvá od 1 do 3 dní, doba blokování peněz je obvykle od 2 do 3 měsíců. Znakem tohoto účtu je, že na určitou dobu má kupující omezené právo disponovat s vloženými penězi, může tak dělat jen se souhlasem prodávajícího. Tento účet se nedá svévolně zrušit, banka peníze uvolní na účet prodávajícího až po předložení listu vlastnictví se jménem kupujícího jako vlastníka nemovitosti. Poplatky má každá banka jiné, pohybují se od 50 eur výše. Pokud jste se rozhodli pro vinkulaci, vzor, resp. smlouvu vám připraví zvolená banka. Pozorně si přečtěte její podmínky, protože kromě výšky poplatku za službu má každá banka i trochu jiné podmínky následného vyplacení kupní sumy prodávajícímu.

Vinkulace není pro prodávajícího úplně bezpečná, protože finanční prostředky z vinkulace podléhají exekuci. Pokud tedy na osobu kupujícího vznikne exekuce v době, kdy probíhá vinkulace, může mu exekutor na peníze sáhnout. Těchto případů je však minimum.

Vyplacení přes hypotéku

V současnosti nemá většina lidí na koupi nemovitosti k dispozici celou sumu, proto na úhradu zbývající sumy využívá bankovní úvěry a půjčky. V případě, že plánujete část nebo celou kupní cenu zaplatit formou úvěru, před podpisem kupní smlouvy musí podepsat smluvní strany smlouvu o úvěru a po podpisu kupní smlouvy zástavní smlouvu. Smlouvu o úvěru podepisuje banka a kupující a zástavní smlouvu podepisuje banka a prodávající. Na základě zástavní smlouvy se na listu vlastnictví zapíše břemeno – zástavní právo ve prospěch financující banky. Banka se tímto způsobem pojišťuje a zajišťuje si nemovitost ještě před převodem vlastnického práva na kupujícího. Zástavní smlouva se musí do katastru nemovitostí podat jako první a vzápětí se může podat kupní smlouva.

Banka obvykle uvolní peníze na účet prodávajícího po podání návrhů na vklad zástavního a vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Úschova peněz u advokáta, realitní kanceláře nebo 3. osoby

Úschovu peněz si můžete zajistit také prostřednictvím advokáta, realitní kanceláře nebo 3. osoby. Ve smlouvě si složitel (kupující) a uschovávatel (advokát, realitní kancelář, 3. osoba) dohodnou podmínky úschovy, především uvolnění peněz prodávajícímu a úplatu za úschovu.

V principu jde o to, že jako kupující (složitel) vložíte na účet třetí osoby (uschovávatel) kupní cenu a na určité časové období se vzdáváte práva s penězi disponovat. Obvykle je tato doba dohadovaná na dva měsíce, za tuto dobu můžete pohodlně uskutečnit převod na katastru. Výhodou úschovy je to, že nejdříve se převede vlastnické právo a až potom se vyplatí kupní cena prodávajícímu.

Ať už jde o realitní kancelář, advokáta, nebo 3. osobu, kupní cena je vyplacená až po splnění podmínek podle smlouvy o převodu nemovitosti. Pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, neměla by žádat za úschovu poplatek, protože to dělá v rámci komplexní služby.

Ve všech třech případech byste měli trvat na tom, aby byl depozitní účet oddělený, tedy sloužil jen na úschovu finančních prostředků za účelem vyplacení kupní ceny nemovitosti. Ani jeden z těchto typů úschovy není tak bezpečný jako notářská úschova. Ve všech třech totiž hrozí možnost zpronevěry.

Pokud však na jednom z těchto typů úschovy trváte, vyberte si možnost advokátské úschovy. Najděte si advokáta/advokátskou kancelář, která už působí na trhu delší dobu a má kladné reference. V případě opravdu vysoké sumy rozdělte platbu mezi více advokátů.

Kdy jste právoplatnými majiteli nemovitosti?

Co se koupě nemovitosti týká, jejími majiteli se nestáváte po podpisu smlouvy o převodu nemovitosti a vyplacení peněz, ale až po vydání rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Až v případě, že katastr odsouhlasí a vloží vaše vlastnické právo do katastru, jste oficiálně majiteli kupované nemovitosti.

Abyste se však reálně stali majiteli vysnívaného bydlení, svěřte svoje peníze do rukou institucí k tomu určených. Tak budete mít největší jistotu, že získáte to, po čem toužíte.

Autor článku

---

---

Publikováno dne: 18.03.2020
Posledná aktualizácia: