Prodej a koupě bytu přes realitní kancelář nebo bez

Pokud jste si právě naspořili dost peněz na koupi nového bytu nebo domu nebo jste v situaci, kdy potřebujete vaši nemovitost prodat, určitě se potýkáte s dilematem, zda řešit koupi nebo prodej bytu přes realitku nebo svépomocí.

Sepsali jsme pro vás pár rad o tom, ve kterých krocích vám mohou realitní kanceláře pomoci a zároveň, na co si dát pozor při využívání jejich služeb.

Hledání zájemce nebo vhodné nemovitosti

V první fázi nákupu nemovitosti si musíte nejdřív najít takovou, která bude vyhovovat vašim požadavkům. Pokud nemovitost prodáváte, musíte naopak najít kupce, kterému bude právě ta vaše vyhovovat. V tomto ohledu má realitní kancelář jednoznačně navrch. Realitní makléři totiž mají vybudovanou rozsáhlou síť kontaktů a vědí o mnoha zájemcích, kteří čekají na ten správný byt či dům. Stejně tak vědí jako první o nemovitostech, které jsou aktuálně nabízené k prodeji – i o těch, které se zatím nenacházejí v oficiální nabídce jejich kanceláře.

Museli byste mít určitou dávku štěstí, kdybyste kupce našli vlastními silami dříve než přes kancelář. Mnohé z realitek se však specializují na určitou oblast – některé na domy, jiné na byty v novostavbách atd. Před jejich výběrem si prověřte, čím se ta konkrétní zabývá nejvíc.

Prověření nemovitosti a stanovení její hodnoty

Stanovení ceny prodávané nemovitosti je důležitý krok. Určitě nechcete na jejím prodeji prodělat, a proto pokud si nejste cenou jistí, je vhodné pro její stanovení oslovit znalce, což ale také není zadarmo. Realitní makléři se svými bohatými zkušenostmi vám dokážou při stanovení ceny poradit vhodný kompromis s ohledem na to, abyste při prodeji neprodělali a také aby se nemovitost neprodávala příliš dlouho. Také představují určitou odbornou autoritu a dokážou tuto svoji pozici využít při vyjednávání o ceně.

Podceňovaným krokem při koupi nemovitosti je její důkladné prověření. Je nanejvýš důležité zjstit, zda na nemovitost nejsou uvalená břemena, zda listy vlastnictví sedí s údaji od prodávajícího, zda není nemovitost součástí neukončeného dědicského řízení apod.

Toto můžete provést také svépomocí, ale je s tím mnoho práce a ne každý má žaludek na to, aby oběhával jednotlivé instituce. Tuto fázi také můžete svěřit realitní kanceláři. Kromě toho, většina nemovitostí, které jsou nabízené na prodej právě přes realitní kanceláře, jsou už jimi předem prověřené. Důvěřovat, ale zároveň prověřovat byste však měli i samotnou realitní kancelář. Vyskytlo se už pár případů, kdy právě kvůli jejich nedbalosti kupující přišli o peníze.

Právní servis

Kupní-prodejní smlouva je nejdůležitější dokument v celém procesu prodeje a koupě nemovitosti. Určitě není dobrým nápadem, pokud si ji vypracujete sami, resp. stáhnete její vzor z internetu. To by připadalo do úvahy možná při koupi garáže, u bytu si však musíte být jistí, že je vypracovaná podle příslušných právních předpisů a obsahuje všechny potřebné údaje, případně klauzule, které zohledňují právě tu vaši situaci. Jen tak se můžete ujistit, že zápis vašeho nového bytu či domu do katastru nemovitostí proběhne bez komplikací. Právní servis realitních kanceláří často zahrnuje i vyřízení samotného zápisu do katastru nemovitostí a také vyřízení nutných formalit na ostatních úřadech.

Realitní kanceláře na vypracování smluv používají služby vlastních interních, případně smluvních externích právníků. Tito se většinou specializují na právní záležitosti v oblasti nemovitostí a vědí, na co si dát při vypracování podobné smlouvy pozor. V případě, že prodáváte nebo kupujete nemovitost vlastními silami, je také vhodné svěřit sepsání kúpní-prodejní smlouvy právníkovi, který má s touto oblastí zkušenosti. Pokud realitní kanceláři úplně nedůvěřujete a chcete mít skutečně stoprocentní jistotu, že smlouva je v pořádku a obsahuje všechny náležitosti, které tam chcete mít uvedené, můžete dát jimi vypracovanou smlouvu posoudit dalšímu nezávislému právníkovi.

Kromě kupní-prodejní smlouvy se při transakcích s nemovitostmi často sepisuje i tzv. rezervační smlouva. Je to jakási pojistka, že kupující má o dům či byt skutečný zájem. Realitní kancelář zde vystupuje jako prostředník. Tato smlouva zahrnuje i zálohy a smluvní pokuty pro všechny smluvní strany, tedy i pro samotnou kancelář nebo makléře v případě, že by se při transakci něco „pokazilo“.

Financování nemovitosti

Mnohé z realitních kanceláří poskytují také asistenci při vyřízení financování nemovitosti hypotečním úvěrem. Spoluprací s finančními makléři dokážou v průběhu několika dní získat nabídky od více bank, abyste si mohli vybrat tu nejlepší pro vás.

Podobně je to i s vyřízením znaleckého posudku, který je pro financování hypotečním úvěrem nezbytný. Jeho vyřízení svépomocí však znamená najít soudního znalce, který má zrovna volné časové kapacity, a kterého posudky jsou danými bankami akceptované. Vyřízením přes realitní kancelář tedy můžete ušetřit značné množství času a stresu.

Provize pro realitní kancelář a její důvěryhodnost

Tím, co nejvíc zabolí při vyřizování transakcí přes realitní kanceláře jsou provize, které si účtují. Obvykle se pohybují na úrovni 3–5 % z ceny nemovitosti, což často vychází na desti až statisíce korun. Ceník realitní kanceláře nebývá veřejně dostupný, informaci o výšce provize si musíte vyžádat. Provizi ve většině případů platí prodávající, protože realitka vystupuje jako jeho zprostředkovatel. Pokud jste ale hledali vhodný byt či dům nebo pronájem, určitě jste viděli také inzeráty, kde bylo upozornění, že k ceně je nutné připočítat právě provizi. V těchto případech provizi „papírově“ zaplatí prodávající, ale ve skutečnosti mu ji finančně vykompenzuje kupující.

Co se týká důvěryhodnosti realitní kanceláře, je dobré si to předem ověřit. Začněte u svých známých, kteří v poslední době prodávali nebo kupovali nemovitost, a zeptejte se jich, jaké mají zkušenosti. V případě, že nepochodíte, mohou být zdrojem informací i různé internetové diskuze.

Některé z realitek však fungují jako franšízy, tj. jejich pobočky jsou samostatnými firmami, jejichž majitelé si koupili od mateřské firmy licenci na jejich provozování. V těchto případech se tedy nemusíte setkat se stejně profesionálním přístupem v každé pobočce.

Realitních makléřů v kanceláři, se kterou plánujete spolupracovat, se zeptejte i na to, zda mají pojištění pro případ, že by se něco jejich vinou pokazilo. Není to úplná samozřejmost u všech realitních kanceláří, ale určitě jim to dodá punc důvěryhodnosti i ve vašich očích.

Má význam využít služby realitní kanceláře?

Určitě ano. Mnohé z nich nabízejí komplexní servis, kdy nemusíte téměř ani pohnout prstem. Připravte se ale na to, že budete pravdepodobně o několik desítek tisíc korun lehčí. Pokud si myslíte, že je lepší mít tyto peníze raději ušetřené, zvládnete to i svépomocí. Určitě je však dobrý nápad využít aspoň služby právníka, který se dobře orientuje v oblasti realit, pro sepsání kupní-prodejní a rezervační smlouvy.

---

---

Publikováno dne: 23.02.2019
Posledná aktualizácia: