Rezervační smlouva na koupi nemovitosti. Tohle byste měli vědět!

„Mohl byste mi byt/dům/auto, prosím, rezervovat do dalšího týdne?“ Pokud jste někdy prodávali nemovitost, auto či jiný movitý majetek, určitě tuto větu důvěrně znáte. Stejně tak se vám možná stalo, že při nákupu vás prodávající požádal o uzavření rezervační smlouvy. Při koupi a prodeji nemovitostí se často jedná o desítky tisíc eur, přičemž rezervační smlouva může poskytnout krytí. Je však dobré vědět, co uzavření takové smlouvy znamená pro obě strany.

Hledání toho správného domu či bytu, který se stane vaším domovem na dlouhá léta je často záležitost týdnů, ba až měsíců. Při takových transakcích se tedy nestačí spoléhat na dobré slovo kupujícího nebo prodávajícího a přijde vhod sepsání tzn. rezervační smlouvy. Je však třeba vědět, co uzavření rezervační smlouvy znamená pro kupujícího a co pro prodávajícího.

Vzor rezervační smlouvy naleznete na mnoha internetových stránkách, pojďme si však vysvětlit, k čemu taková smlouva slouží a jaká práva a povinnosti z ní prodávajícím, kupujícím či realitním kancelářím vyplývají. Ne vždy je nutné takový druh smlouvy řešit či podepisovat.

Co je rezervační smlouva?

Rezervační smlouva na nemovitost představuje jakýsi písemný a v případě podpisu i právní příslib, že prodávající či realitní kancelář nebude nabízet předmětnou nemovitost dále k prodeji. Kupujícímu tedy pomůže na stanovenou dobu získat čas na zajištění finančních prostředků ke koupi, například vyřízení formalit potřebných pro získání hypotečního úvěru. Na druhé straně, prodávajícího ujistí podpis takové smlouvy v tom, že kupující má o nemovitost reálný zájem a nejde z jeho strany jen o spekulaci.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě představuje jiný právní dokument

Rezervační smlouva na byt či dům nenahrazuje smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Nezavazuje tedy přímo smluvní strany, aby ve stanovené době kupní smlouvu nutně uzavřely. Rezervační smlouva však nabízí jisté záruky prostřednictvím stanovení, tzv. rezervačního poplatku, nebo jinak řečeno, zálohy za kupní cenu. Tuto zálohu hradí kupující prodávajícímu při podpisu rezervační smlouvy. Při dodržení rezervační smlouvy a pozdějším uzavření samotné kupní smlouvy mu bude z prodejní ceny rezervační záloha odečtena. Její výše se nejčastěji pohybuje na úrovni 3 - 5% kupní ceny za nemovitost, což často představuje částku v řádech tisíců eur.

Na straně kupujícího je třeba si uvědomit, že rezervační poplatek, který hradí při podpisu rezervační smlouvy straně prodávajícího. realitní kanceláři, je vratný pouze v případě, že dodrží náležitosti smlouvy. Tedy, že v daném časovém horizontu movitý majetek koupí (dům, byt, auto aj.). V případě, že se tak ze strany kupujícího nestane, rezervační poplatek zůstává kupujícímu. Na rozdíl od smlouvy o budoucí koupi však nevzniká právní nárok prodejci na to, aby byla nutně uzavřena kupní smlouva. Dojde-li z důvodu neuzavření kupní smlouvy ze strany prodávajícího, rezervační poplatek se vrací zájemci o koupi.

Smluvní strany rezervační smlouvy, dávejte si pozor

Smluvními stranami jsou prodávající (tj. majitel nemovitosti) a kupující. Do hry však nejednou vstupuje i zprostředkovatel prodeje nemovitosti, kterým je nejčastěji realitní makléř nebo realitní kancelář. Tento zprostředkovatel zároveň zastřešuje transakce včetně úhrady zmíněného rezervačního poplatku.

Rezervační poplatek v tom případě platí kupující na účet zprostředkovatele nebo do jeho rukou v hotovosti. Budete-li platit hotovostí, dejte si pozor na zákonné omezení výše hotovostních transakcí. Také nezapomeňte na potvrzení o zaplacení v písemné formě.

V případě, že realitní makléř nebo realitní kancelář zastupují prodávajícího, je vhodné, aby v této smlouvě figuroval i samotný majitel (prodejce) movitého majetku. Rezervační smlouva na byt, dům či jiný majetek totiž nemusí realitní kancelář vysloveně k ničemu zavazovat. Taková rezervační smlouva je tedy třístranná. S prodejcem není třeba komunikovat, protože makléři či realitní kanceláře obvykle disponují plnou mocí o zastupování prodejce, je však důležité, aby byla tato skutečnost i jméno prodejce uvedeno na rezervační smlouvě.

Rezervační smlouva jako nástroj vydírání?

Nepřímo se podpis rezervační smlouvy využívá ve smyslu, že buď bude smlouva zájemcům podepsána nebo danou věc prodáme někomu jinému. Jiná možnost, jako by na trhu neexistovala. Pokud na vás prodejce vytáhne takovou prodejní taktiku, obvykle jde jen o to, že na vás chce vytvořit nátlak a donutit vás uhradit rezervační poplatek, přičemž osobně jste se ještě pro koupi nerozhodli. Přirozeně, pokud ke koupi nepřijde, rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři či prodávajícímu.

Pokud rezervační smlouva obsahuje náležitosti o tom, že iv případě, že se vám financování nepodaří, vrátí vám poplatek za rezervaci, můžete si být jisti, že se jedná o seriózního prodejce a nemáte se čeho obávat. Jenže, pozor na nástrahy, které může smlouva skrývat. Taková zajímavá výhoda se totiž může ukrývat za tím, že vám poplatek vrátí jen, pokud financování (hypotéku) zájemce řešil přes ně. V opačném případě se nic nemění.

Odstoupení od rezervační smlouvy

Rezervační smlouva by měla obsahovat také klauzuli o sankcích pro případ odstoupení od smlouvy jednou ze smluvních stran. Pokud si kupující rozmyslí koupi dané nemovitosti nebo se mu nepodaří sehnat dostatek finančních prostředků (např. pokud mu banka neschválí hypotéku), musí obvykle zaplatit dohodnutou sankci, která je ve většině případů samotný rezervační poplatek, který je tak nevratný. Jsou-li kromě tohoto poplatku dohodnuty ve smlouvě i jiné saknce, je třeba se je držet.

Pokud si prodej rozmyslí majitel nemovitosti (prodejce), rezervační poplatek se vrátí kupujícímu. Je-li smlouva vyvážená a férová, pro tyto případy je pro majitele ve smlouvě dohodnuta sankce ve stejné výši, jako když od smlouvy odstoupí kupující. Majitel tedy musí vrátit kupujícímu plnou výši zálohy, plus zaplatit i případnou dohodnutou sankci.

Pokud jde o prodej přes realitní kancelář, částka sankce se obvykle dělí mezi realitní kancelář a smluvní stranu, která smlouvu neporušila. Je to pro ně určitá kompenzace za ztracený čas a náklady spojené s neúspěšným pokusem o prodej.

Nejdůležitější při rezervační smlouvě je vymezit si případy, ve kterých může kupující nebo prodávající odstoupit od smlouvy bez uplatnění sankcí druhou stranou, a ve kterých naopak budou moci být sankce uplatněny. Zároveň je však důležité dát si pozor, aby byla rezervační smlouva vyvážená a ani jedna smluvní strana v ní nebyla nepřiměřeně zvýhodněna. K porušení povinností vyplývajících z rezervační smlouvy může dojít i ze strany realitní kanceláře. Tyto případy by měly být ve smlouvě také ošetřeny.

A co samotné odstoupení, může být součástí rezervační smlouvy? Ano, podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy mohou být její součástí, obvykle však tomu tak není. Legislativním problémem je, že rezervační smlouva není definován druh smlouvy, proto neexistuje žádná oficiální forma odstoupení od daného typu smlouvy. Existují však vzorové smlouvy, které obsahují klauzuli o odstoupení od rezervační smlouvy, přičemž však musí být splněny určité podmínky. Nejlepší možností je konzultovat takový úkon s advokátem či právníkem.

Co by měla obsahovat rezervační smlouva

Z právního hlediska by měla smlouva obsahovat minimálně tyto informace:

Kdy se rezervační smlouvě vyhnout

Určitě žádnou rezervační smlouvu nepodpisujte v těchto případech:

Podepsat, nebo nepodepsat?

Nejčastěji dochází k vypovězení rezervační smlouvy ze strany kupujících z důvodu, že si nedokázali včas zajistit finanční prostředky (např. pokud jim banka neschválí hypoteční úvěr). V případě, že máte jistotu, že nesplňujete žádný z bodů v předchozím odstavci, směle do toho.

Pokud se vám smlouva zdá nevyvážená a smluvní protistrana nepřiměřeně zvýhodněná, navrhněte její změny. Pokud vám však vaše intuice říká, že něco není v pořádku a prodávající nebo realitní kancelář se nechová férově, raději rezervační smlouvu nepodpisujte a porozhlédněte se po jiné nemovitosti. Na výběr jich je vždy mnoho.

Nejčastější otázky – FAQ

Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva podpisem dvou zúčastněných stran nabývá právní povahy, je ideální všechny otázky adresovat na odborníky z oblasti práva a advokacie. V případě, že máte s podpisem rezervační smlouvy zkušenosti, budeme rádi, pokud se o ně podělíte dole v diskusi.

Vzhlédnite také naše inspirace

Dřevěné umyvadla

Patříte k těm, kteří se v bytovém designu chtějí odlišit a rádi volíte netradiční řešení? Máte rádi krásu a praktičnost dřeva? Pak je pro vás dřevěné umyvadlo jako stvořené!

Dětské hřiště z pneumatik

Patříte i vy k milovníkům zero waste, recyklace nepoužívaných věcí a máte alespoň trošku manuální zručnosti? Pak čtěte dál! I vy si totiž můžete doma svépomocí vyrobit originální, levné...

Zrcadlo do předsíně rozhodně patří

Máte ve své předsíni zrcadlo? AK vám v ní chybí, měli byste to co nejdříve napravit. V galerii najdete inspirace, kam ho do místnosti umístit.

V této kategorii najdete i:

Rekonstrukce starého domu nebo novostavba – výhody, nevýhody, jak rekonstruovat, cena

Chcete vědět, kdy je lepší se rozhodnout pro rekonstrukci a kdy pro stavění, popřípadě co zahrnuje jedna a druhá možnost? Čtěte dále.

Home staging – jak nafotit byt a dům, aby vypadal co nejlépe

Plánujete prodat váš dům nebo byt? V tom případě byste si určitě měli dát záležet na tom, abyste v rámci jeho nabídky dodali kvalitní fotky, které opticky zvětší a zkrášlí interiér.

Chyby při prodeji nemovitosti: prodejní cena, první dojem, marketing, daně

Jak se vyhnout chybám při predeji nemovitosti a jak prodat nemovitost co nejvýhodněji? Poradíme vám, jak zvednout cenu prodávané nemovitosti a ušetřit na daních či DPH.