Zodpovědnost za skryté vady na nemovitosti a občanský zákoník. Jaká je záruka

Slovní spojení „skryté vady“ znáte pravděpodobně v souvislosti s koupí ojetého auta. Podle občanského zákoníku se však záruka na skryté vady uplatňuje na všechny transakce provedené na základě tohoto zákona, i na nemovitosti.

V článku si posvítíme právě na ně a objasníme, jaké možnosti zákoník nabízí při odhalení skrytých vad právě při koupi nemovitosti.

Co jsou skryté vady

Jsou to chyby, které nebyly při převzetí nemovitosti kupujícím viditelné, resp. zjevné a projeví se až později. Musely však vzniknout už tehdy, když nemovitost vlastnil původní majitel. Tyto chyby musí také bránit v plném užívání nemovitosti.

Faktem je, že běžný kupující – laik je ne vždy dokáže rozeznat, vždy je proto namístě, když si před koupí necháte nemovitost obhlédnout odborníkem. Když kupujete ojeté auto a v autech se nevyznáte, také si raději přizvete známého na obhlídku – nechcete se přece zabít kvůli pokaženým brzdám.

Za skryté vady na bytě či domě je možné považovat např. nefunkční vytápěcí systém, zatékající střechu, vlhnoucí izolaci apod.

Co dělat, když máte podezření na skryté vady

Prvním krokem by mělo být posouzení ze strany odborníka. Pokud jste při koupi nemovitosti nenechali provést technický audit, teď je ta správná doba. Pomoci vám může také energetický audit, při ktorém se kontrolují stavební konstrukce a zateplení. Nezapomínejte, že budete potřebovat důkaz, že chyba nevznikla vaším zaviněním.

U prodávajícího si potom můžete písemně uplatnit zodpovědnost za skryté vady na nemovitosti. Občanský zákoník skryté vady uvádí na více místech. Jednak, že prodávající vás musí na všechny vady upozornit už při dojednávání kupní smlouvy. Dále že když objevíte skrytou vadu, na kterou vás prodávající neupozornil, máte právo na přiměřenou slevu z dojednané ceny, která odpovídá povaze a rozsahu chyby (vady). Pokud jde o vadu, která udělá nemovitost neuživatelnou (nemůžete ji užívat), máte právo dokonce od kupněprodejní smlouvy odstoupit. Právo na odstoupení máte také tehdy, když vás prodávající ujistil, že nemovitost má určité vlastnosti nebo že nemá žádné vady a toto ujištění se ukáže jako nepravdivé.

Odstoupení od smlouvy znamená její zrušení od začátku, takže kupní cena vám musí být vrácená v plné výši a vlastnické právo musí být provedené zpět na prodávajícího. Máte také jako kupující právo na úhradu nezbytných nákladů, které vám vznikly v souvislosti s uplatněním práv ze zodpovědnosti za vady (např. náklady na provedení odborného posudku).

Pokud prodávající vašu výzvu odmítne, můžete se práva ze zodpovědnosti domáhat u soudu, vady musíte však prodávajícímu vytknout nejpozději do 2 let od převzetí nemovitosti. Také právo na náhradu nezbytných nákladů můžete uplatnit pouze tehdy, pokud jejich výšku prodávajícímu oznámíte v této lhůtě. V souladu s ustanovením § 2112 občanského zákoníku, "neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci."

Zároveň uplatněním vašich práv není dotknuté právo na náhradu škody, která vám skrytými vadami vznikla.

Z uvedeného vyplývá, že nejrozumnějším řešením, hned jak skryté vady koupené nemovitosti objevíte, je neotálet s uplatňováním svých práv a co nejdříve písemně vyzvat prodávajícího k řešení tohoto problému.

Zbavení odpovědnosti za vady prodávajícím

V některých článcích se dočtete, že prodávající může při prodeji starší nemovitostii využít ustanovení občanského zákoníku, které říká, že když je věc prodávaná „jak stojí a leží“, neodpovídá prodávající za její vady kromě případů, když nemá vlastnost, o které prodávající prohlásil, že ji má, nebo kterou si kupující výslovně vymínil.

Toto ustanovení se však používá pouze při prodeji věci vcelku, nacházejících se na určitém místě – může jít o prodej dílny s nářadím, vybavení restaurace apod. Je to z důvodu, že určení počtu a stavu jednotlivých movitých věcí by bylo pro jejich velké množství zdlouhavé a neefektivní.

Při prodeji nemovitosti není možné toto ustanovení použít, protože nemovitost je věc jednoznačně identifikovatelná a může být předmětem obhlídky, při které bude přesně určený její stav. Formulací „jak stojí a leží“ by se prodávající zbavil odpovědnosti, čímž by výrazně znevýhodnil pozici kupujícího ve smluvním vztahu.

Záruka na skryté vady stavby

Po převzetí novostavby postavené na zákazku máte právo reklamovat případné chyby po dobu až pět let ode dne převzetí. V souladu s ustanovením § 2129 občanského zákoníku, "neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět." Více k právům z vadného plnění najdete v občanském zákonníku § 2165 až § 2174.

Nejčastější skryté vady nemovitostí

Největším problémem u novostaveb bývají špatná hydroizolace (prosakování vody do stěn), špatné zateplení střech, statické chyby konstrukcí, praskliny na stěnách a výskyt plísní v důsledku špatně zhotovené tepelné izolace.

U starších nemovitostí se kupující často potýkají s nezateplenými konstrukcemi, problémovými konstrukcemi střech, nefunkčním vytápěcím systémem, komíny bez revizí nebo s problematickou elektroinstalací, která nevyhovuje současným normám pro bezpečný provoz.

Jak se nespálit při koupi a prodeji starší nemovitosti

Právě starší nemovitosti mívají více chyb, je proto lepší, pokud na to při zhotovování kupněprodejní smlouvy budete myslet. Ať už jste prodávající, nebo kupující, snažte se při vzájemné komunikaci si ujasnit, že stav nemovitosti odpovídá jejímu věku a může mít kromě viditelných vad i ty skryté.

Pokud jste prodávající, měli byste umožnit, a dokonce i doporučit kupujícímu co nejdůkladnější obhlídku nemovitosti odborníkům – je to pro dobro obou stran. Také byste ho měli informovat co nejpodrobněji o jejím stavu a nechat mu dostatečný čas na promyšlení. Při více chybách často není možné ve smlouvě do detailu všechny vymezit, zformulujte je tedy rámcově, ty nejdůležitější ale vypište konkrétně. Nezapomeňte ve smlouvě uvést i to, že kupní cena je snížená vzhledem k vadám a předpokládanému výskytu skrytých vad.

Autor článku

---

---

Publikováno dne: 23.07.2021
Posledná aktualizácia: